Skip to content

まじめな数字の話

僕が物件購入の際に基準としている数値を、リアルにまとめてみます。

・物件種別 築古戸建

・購入価格300万円前後

・道路付けが悪くないこと(2項道路も可)

・駅歩15分以内

・近隣に商業施設があること

1クリックなにとぞよろしくお願いします

以上の条件は、僕の経済状況と居住者の住み心地(客付け)を考慮した値です。

都合のいい数字ですが、じっくり探せば出会えます。

300万円以外に根拠はありません。

300万は内見を重ねてきて、肌で感じた数字です。

300万以下の物件は神戸・阪神地区ではかなり問題がある物件しかないです。どれだけDIYしても立地や周辺環境は、改善することができません。

で、300万円として家賃が5~6万円を設定できるとところを探します。指値の可能性を考えて、400万円あたりまでは対象を広げます。

300万円で58000円で借り手が付くと、諸経費・リフォーム価格を除く利回りは23%。

そうすると実質利回りは20%前後になります。

リフォームはほぼ自分でやりますので、費用は抑えることができます。

20%。ここが僕の目標とする実質利回り。

 

現在僕が保有する物件の家賃が235000円。区分なのでそこから修繕積立金などを除くと、月々のCFは198000円です。一般の大家さんから見たら、微々たるもんです。弱小勤め人大家なのです。

今年、といってもあと7ヶ月しかありませんが、僕の目標として物件2軒を所有したいと思っています。

買付から客付けまで順調に進めば、CFは100000円程度は上がります。

 

かつ、僕には時間がないのですよ、年齢的に。僕単身や夫婦二人だけならいいのですが、これからの教育費が大変なのです。

来年は長女が大学受験です。その2年後には長男が大学へ。そこからの2年間が特に大変だと思っています。次女の大学入学は6年後です。

どんどん物件を買いあさっていくと、手持ちの現金がショートします。無借金経営は、どこかで方針転換しなければいけません。

 

セミリタイアできるのはいつの日か。自宅を売却すれば、高値で売却できるので、本当はやどかり戦法(マイホーム用に買った家に引っ越しては、ヤドカリのように住み替える。住宅ローンが借りれます)をとっていくのもありなのですが、現在のところは今の家の広さと立地が手放せません。

 

以上、僕のざっくりとした懐事情です。

なお、僕はIRRとか横文字のややこしい不動産指標は当てにしてないので、普段から使いません。

 

では、また。

Be First to Comment

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。