甲子園のテラス物件を内見してきました。

売り出し価格は500万円。築40年、建物面積42㎡です。西宮では珍しい低価格帯の物件です。

路線価を調べてみると高いです。尼崎や須磨とはだいぶ開きがあります。


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不動産屋では以下のことを聞きました。

・売り出しは業者

・昨年10月から春まで6.5万円で賃貸。住み替えのための仮住まいとして。

・これまでにも問い合わせや内覧はあったが成約には至らず。

・750万から500万へ値下げ。

ついでにレインズで、この地域の成約リストを打ち出してもらいました。

よく見ると、隣の家も賃貸されていて、こちらは5.5万円です。あれれ。

 

さて現地へ。

よくあるテラスですが、全体的にこぎれいな印象を受けます。

中はいつものボロ物件とは違い、きれいにされています。ただ、DK以外の3部屋はすべて和室で、全体的に昭和な雰囲気が漂いまくっています。壁紙は量産型の白で、何もかもがオーソドックスな感じです。

畳は最近まで使っていただけあってきれいです。

さて、今回風呂をきれいにする必要があるかと思っていましたが、これも昭和なりにこぎれいにリフォームされていて手を加える必要を感じません。

また、洗濯機置き場がベランダなので、室内に作りたいのですが、スペースがありません。

なお、給湯器は2016年製で交換の必要がなさそうです。

かみさんも、「いいんじゃない」と納得しています。

 

正直、手を入れなくても今すぐにでも貸せる物件です。

ただ、ここがいい!と思わせる点や遊び心が全くない。

標準的な機能は果たすが、プラスアルファがない。

おもしろくない、わくわく感がない。

でも、6万円台とれるのなら、それでもいいかと考えます。

400万くらいで指値しようか…。

買付は入れずに、ひとまず休憩。

 

昼食後、地元の駅前の不動産屋巡りを開始。

かみさんを先に下ろして車を停めます。

するとかみさんが店頭の広告をじっと眺めています。

「あのテラス物件、賃貸で出てるんやけど」

なぬ。

賃料5.7万円。

賃貸にも同時に出してるやん。

 

不動産屋に突撃。

聞いたことは、

・この地域はそれなりに地価も高いけど、甲子園・甲子園口の中で人気のある場所ではない。

・どちらの駅からも徒歩15分くらいで、中途半端。

・物件自体はきれいなので、客をつけることはできる。5万円台。広告料次第で6万円でもつけることができるかもしれない。

・広告料1ヶ月では話にならない。

 

ちなみに、その物件ファイルをチラ見したところ、マイソクには賃料5万円と書かれていました。

もう、お値段ばらばら。

そもそも、戸建の成約件数が少ないというのもあるのですが。

 

さて、どうしようか。

 

では、また。

神戸市の築古戸建の内見に行きました。

200万円で駅徒歩20分。でも、坂です。

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事前に賃貸需要の下調べをしました。アットホームで町名で検索すると38件ヒットしました。ワンルームで4万弱が相場でしょうか。2DKのアパートだと、3.3万円。

3月に新築されたアパートは、42㎡で家賃6.7万円。ただし空室が6部屋あります。ほぼ入居決まってません。

戸建もありますが、3万円台の前半です。内部の写真を見ると、賃貸向けにDIYを頑張った形跡があります。

ここまでを見ると、「ないな」って感じです。

 

営業車に乗せていただき、坂の下までは入れます。そこのコインパーキングから歩きます。以前行った心臓破りの坂ほどではないですが、けっこうな坂道です。それもそのはず。ここは登山道への入り口。登山者とやたらすれ違います。

そして、ありました! ジブリ丸ぱくりの店。

以前、ストリートビューで見てからやたら行ってみたかったところです。

敷地内からは鶏の鳴き声が聞こえます。

探偵ナイトスクープで、桂小枝にパラダイスとして扱ってほしいところです。

 

物件までは、細い路地や階段を通ります。もちろん再建築不可物件です。

ここです。

この物件がおもしろかったのは、結構広くて2軒に分けて貸し出せるところです。トイレも風呂もキッチンも、2つずつあります。もともと2戸だったものを、間に扉をつけてつなげたようです。

1戸あたり100万。

そう考えるとおいしい話なのですが、問題は客が付くか。

周りのアパートは古びていて、空室がたくさん見られます。

古びた長屋調のアパートが並びます。当然のように空室です。

物件の中は昭和です。使用していた部分と、あまり使用していなかったところがあり、使用していたところはこんな感じできれいです。

トイレはこんなの。

使っていなかったほうの風呂はボロボロです。

さて、家の周りを一周してみます。

すると、こんな感じです。

いつ崩れるかわかりません。危険です。

頭上注意

この辺りまで車が入れないので、取り壊すこともできないんでしょうね。

もはや朽ち果てるのを待つのみ。

 

わずかな希望を胸にのぞんだ内見でしたが、買付の意欲は、はかなく消えてしまいました。

なお、さっきポータルサイトを見ると、物件が掲載されていませんでした。どこかの猛者が購入したものと思われます。

 

では、また。

 

西成物件ツアーの話です。

最初に向かったのは玉出駅から11分。とても静かな住宅街です。

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気になってたのはその築年数。何と築95年。

大阪の空襲を逃れ、今日まで耐えてきた家です。どんな古家か楽しみです。

また、建物面積が78㎡ある広い家で、風呂やキッチンも2つあるので、二つに分けて賃貸できそうです。

現地着。

築95年にはとても見えません。

風呂、トイレなど水回りはまずまずです。

きれいに使っていた感じです。ただシャワーの位置を何とかしたいのと、ガス風呂釜を撤去したいですね。壁面のタイル張りは置いておいて、床はシートでごまかしますか。

2階にはユニットのシャワースペースがありました。こちらはシャワーユニットの交換とクリーニングかな。

築90年の痕跡は、建物にはそう残っていなかったのですが、ある一角にはありました。

ちょっと怖いです。

また、昭和の家具の残置物がずらり。

これは処分してくれるそうです。

屋根裏収納もあり、レトロな物品が山ほどありました。処分が大変なんですけどね。

残置物が多かったので、ぱっと見は怪しい感じでしたが、手を加えるときれいになりそうな感じでした。

 

もう1軒に向かいます。

こちらは築97年!!

きれいやないですか。

外壁もきれいで、水回りもきれいにリフォームされています。

さっきの物件より、こちらのほうが残置物もなくリフォームもされていてきれいです。建具もきれいに交換されています。

ただ、若干の傾きがあるのは年数からして仕方ないでしょう。

ホームインスペクションもされていて、不具合箇所も教えてくれました。

 

さて、2つの物件を見ましたが、昭和の木造戸建物件でも100年近く経っても現役でいられることに感服しました。

今まではせいぜい築60年程度しか見てなかったので、せいぜい70年程度が寿命かと思っていたのですが、躯体さえしっかりしていれば、木造戸建も十分もつのですね。

出口として、いずれ売却か壊さないかんと思っていた僕としては、しっかりとメンテナンスして残すという選択肢ができたことは、たいへん有益でした。

築古戸建、がんばって探します!!

 

では、また。